Vous souhaitez investir dans un projet immobilier et ouvrir une SCI ? Avant de vous lancer, vous devez comprendre les différentes spécificités fiscales de ce type de société. Sachez que la fiscalité d’une SCI vous propose deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). La question se pose alors. Lequel est le plus adapté à votre entreprise ?
Les étapes pour créer votre SCI
Il est possible d’opter pour la création sci en ligne afin de gagner un temps précieux. Certaines plateformes facilitent les démarches pour les entrepreneurs, tout au long de la vie de l’entreprise (création, modification, etc.). Quoi qu’il en soit, vous devrez toujours choisir un régime d’imposition. La SCI est un statut juridique que l’on retrouve fréquemment dans les projets immobiliers. En fait, la SCI facilite l’acquisition de biens immobiliers et propose un système de gestion avantageux pour les associés (la transmission des parts sociales). Vous avez le choix de créer votre SCI, soit auprès de l’administration fiscale, soit sur internet. La démarche virtuelle étant la plus rapide, c’est l’alternative à privilégier. Concrètement, vous aurez besoin de préparer les statuts de la société dûment signés par les associés. Par la suite, vous devrez remplir le formulaire en ligne de création de votre société. Ce document vous demandera de choisir le régime fiscal des bénéfices et le montant de votre capital social. À noter que la loi ne fixe aucun seuil de capital pour la SCI. Il vous faudra également publier un avis de création dans le journal d’annonces légales. Ensuite, vous devrez faire une demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Une fois ces procédures achevées, l’administration fiscale vous notifie de la création effective de votre SCI.
Les spécificités fiscales de la SCI
Les caractéristiques de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu
En SCI, le régime de l’impôt sur le revenu s’applique par principe. Ainsi, dans ce régime dit de « transparence », vous êtes imposé en fonction de votre quote-part dans la SCI en votre qualité d’associé. Autrement dit, vous êtes en charge de la déclaration fiscale des bénéfices que vous percevez à travers la SCI. La SCI n’a donc aucune obligation fiscale et comptable. De ce fait, le régime d’IR réduit les contraintes de gestion administrative d’une SCI. Bon à savoir : en tant qu’associé de SCI soumis à l’impôt sur le revenu, vous pouvez choisir de souscrire au régime réel ou au régime du micro-foncier. Ce dispositif peut s’appliquer aux revenus fonciers qui ne dépassent pas les 15 000 euros annuellement.
Les caractéristiques de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Sous le régime de l’IS, la SCI possède une personnalité fiscale. Les bénéfices de la société sont donc soumis à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 25 %. Les résultats inférieurs au seuil de 38 120 euros bénéficient d’un taux d’imposition réduit à 15 %. Il faut savoir que la souscription à ce régime fiscal se fait par option. Toutefois, il se peut que votre SCI effectue la location d’un immeuble meublé ou enregistre des opérations commerciales qui constituent 10 % de son chiffre d’affaires. Dans ce cas, le régime de l’impôt sur les sociétés est appliqué d’office. Contrairement au régime fiscal précédent, le régime de l’impôt sur les sociétés demande une tenue en bonne et due forme d’une comptabilité. Ce système d’imposition donne le droit à la SCI de pratiquer une déduction pour amortissement des biens immobiliers de la société. En plus, ce régime vous permet de disposer d’une déduction sur les frais d’acquisition des biens immobiliers et des frais de gestion, ou encore sur la rémunération du gérant. En tant qu’associé de la SCI en régime d’impôt sur les sociétés, votre rémunération prend la forme de dividende distribuée par la société. Dans ce cas, vous pouvez soumettre vos dividendes à la flat tax forfaitaire de 30 % ou à la tranche marginale de l’impôt sur le revenu.
Comment choisir votre régime d’imposition ?
Le choix de votre régime fiscal lors de la création de votre SCI dépend de plusieurs critères. En premier lieu, vous devez prendre en considération votre méthode de gestion. Si vous voulez la simplifier, optez pour le régime de l’impôt sur le revenu. De plus, ce choix vous avantage si les biens immobiliers sous gestion ne génèrent pas de gros revenus fonciers. Par la suite, il faudra identifier la nature de votre activité. Si elle a une vocation commerciale ou concerne la location d’immeubles équipés, optez pour le régime de l’impôt sur les sociétés. De même, si votre SCI détient plusieurs biens immobiliers, vous avez tout à gagner en choisissant ce régime. Grâce aux amortissements de vos biens immobiliers, vous pouvez réduire votre impôt à payer. Enfin, pour trancher sur le régime d’imposition, vous devez considérer l’objectif de votre SCI. En effet, si le régime d’impôt sur les sociétés favorise l’accumulation de biens immobiliers (déduction des frais d’acquisition), le régime d’impôt sur le revenu facilite la transmission de patrimoine. Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour créer votre SCI et sélectionner le régime d’imposition qui vous convient. En cas de doute, vous pouvez faire appel à un professionnel pour vous aider à choisir le régime fiscal optimal.